來源：中國商業地產雜志

記者：喬軍華

　　日前，本社記者就2007年中國商業地產的發展前景問題，采訪了上海盛大金石投資咨詢有限公司總經理孫勝祥先生。

　　盛大金石投資咨詢預測，我國的商業地產2007年形式趨好。預測的依據是2007年的商品零售總額預計將達到8.6萬億，增長13%；盛大金石投資咨詢還預計，到2010年，中國社會消費品零售總額將突破10萬億元人民幣大關，繼續成為全球企業矚目的焦點。

　　商業地產形勢趨好的原因體現在三個方面：

　　一是市場空間巨大。

　　在舊城改造，新城建設中，城市化每年增加1%，13億人，那就是1300萬人，人均1㎡計算，那就是1300萬m2；商業的業態結構升級需要商業配套。如，大賣場、超市、連鎖便利店、購物中心等的建設。盛大金石投資咨詢分析，還有為數眾多的二手市場。從總量上分析，我國商業地產的開發，商業網點的投資前景十分廣闊；政府營造的商業投資環境日趨規范，房地產的新政和商業網點規劃的即將實施，不但有利于商業地產的開發，商鋪的投資者的投資，而且有利于我國商業網點布局更加合理。

　　二是市場投資回報好。

　　在歐洲房地產利潤率只有5%左右，在我國上海等地的投資，會有7%至8%的回報率，在成都等地的收益預計可以達到25%。

　　三是潛力大。

　　以北京市為例，其房地產開發量是歐洲的總和。

　　此外，由于我國的商業投資環境好，近些年來，全國的商業地產開發，商業網點建設，吸引了國內外市場資本，吸引了商鋪投資者的投資，商業地產是繼住宅地產后的又一開發建設高潮。在整個商業地產市場上，具體小到一個項目，除了要好選址、定位準之外，還要看地方經濟發展狀況。

　　盛大金石投資咨詢還分析了商業地產的投資在資金走向和獲益呈現出的特點，舉例說明，商業物業布局符合商業網點規劃布局，符合當地城市規劃和商業網點規劃，這樣經營火，售價高，租金回報好。如，北京商業布局由于受中軸線的影響，商業網點沿長安街的“品字”形布局向“環線”布點發展。二環的百盛；三環的城鄉、國貿；四環燕莎奧特萊斯等。

　　申城的“之字帶狀”商業布局，向“塊（圈）”狀發展。上海傳統商業布局主要是帶狀。而隨著申城軌道交通四面出擊，一個個商圈從無到有，正迅速崛起。徐家匯、中山公園和五角場商圈，正是近年來上海商業布局的一個縮影。

　　重慶的“多中心、組團式”商業結構。重慶是一個山城，由于特殊的地理環境，使它不能圍繞單一的商業中心發展，因此，“多中心、組團式”商業結構，成為商圈發展的主軸線。

　　專業市場和特色街。在人們生活方式改變的情況下，應運而生的特色商業街、專業市場、社區商業是各城市商業網點規劃的重點。特色商業街、專業市場的效益都比較好，而類似二級批發要弱化和退出。

　　二三線城市商業物業開發空間很大。有的二三線城市還是處女地，不像競爭過于激烈的上海、北京、廣州等一線城市，在二三線城市百貨和超市效益出奇的好。如，沃爾瑪在南昌八一廣場開業后，單店單日銷售額為全球第一，這樣的業績顯然在一線城市無法達到。

　　開發經營“消費升級”商品的商業物業，應是商業地產的首選之一。盛大金石投資咨詢判斷：現在，我國高檔消費品每年銷量增幅是20%~30%，消費結構繼續升級，銷售增速排在前五位的商品類別是汽車、家具、金銀珠寶、服裝和建筑裝潢材料，分別增長29.2%、26.2%、22.3%、18.9%和15.6%；從主要商品銷售比重變化情況看，通訊器材、汽車、體育娛樂用品等比重有所上升。在各級城市市場中，尤其是在一、二線城市的“消費升級”，使得我國奢侈品消費規模已占全球的12%。