項目背景
蘇州某中華園大飯店是由上海煙草（集團）公司等五家單位聯(lián)合投資建造的四星級涉外旅游飯店，位于蘇州新區(qū)木瀆古鎮(zhèn)金山路198號，距滬寧高速公路蘇州高新區(qū)出口15分鐘車程，旅游環(huán)境得天獨厚。
飯店占地400余畝，建筑面積25,000平方米，整體建筑以歐式古典風格為主，采用東方傳統(tǒng)園林及西方外向型的空間布置手法，在江南獨樹一幟。
飯店擁有各類套房、標準房228間（套），房內(nèi)都配備現(xiàn)代設(shè)施，功能齊全；另建有五幢英、日、法式別墅，獨成一體、環(huán)境幽雅，適于商務(wù)、休閑、度假或召開各類小型會議。
飯店一期156畝為商業(yè)用地，二期250畝為住宅用地；目前，綠化占總面積80%，有大部分土地需要進行商業(yè)開發(fā)。
受蘇州某中華園大飯店委托，由上海盛大金石投資咨詢有限公司為其進行蘇州某中華園大飯店（蘇州某中華園國際休閑旅游度假村）總體定位及發(fā)展規(guī)劃咨詢，作為蘇州某中華園大飯店在新建項目立項、建設(shè)開發(fā)、經(jīng)營管理等方面的依據(jù)和參考。
研究對象
蘇州市及木瀆鎮(zhèn)整體經(jīng)濟環(huán)境及發(fā)展前景；
蘇州市及木瀆鎮(zhèn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與政策；
蘇州市及木瀆鎮(zhèn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景；
蘇州某中華園大飯店區(qū)位環(huán)境；
蘇州某中華園大飯店資源狀況；
蘇州某中華園大飯店經(jīng)營狀況；
可以借鑒的典型高檔休閑旅游度假中心項目；
蘇州某中華園大飯店總體定位與發(fā)展規(guī)劃（含新建項目）；
蘇州某中華園大飯店新建項目投資估算與經(jīng)濟效益；
蘇州某中華園大飯店新建項目風險分析與防范措施。
研究思路――基本原則
市場基礎(chǔ)
蘇州市及木瀆鎮(zhèn)休閑、娛樂、餐飲、旅游等行業(yè)的市場空間與發(fā)展前景，是中華園大飯店總體定位與發(fā)展規(guī)劃的市場基礎(chǔ)。
前提條件
充分利用中華園大飯店的資源條件和現(xiàn)有設(shè)施，適應(yīng)和符合其區(qū)位環(huán)境特點，是總體定位與發(fā)展規(guī)劃的前提條件。
彰顯實力
中華園大飯店的總體定位與發(fā)展規(guī)劃要具有前瞻性、超前性和引導性，要提升投資方上海煙草（集團）公司的形象、彰顯其整體實力。
功能互補
新建項目與飯店現(xiàn)有設(shè)施之間，新建項目的定位要與飯店的層次和品味相吻合，新建項目的功能規(guī)劃要與飯店的功能良性互補和組團。
定位吻合
中華園大飯店的總體定位與發(fā)展規(guī)劃既要面向當?shù)厥袌觯忠采w飯店客源，特別是要符合飯店主體“面向高端商務(wù)客人、會議及旅游團隊的園林式高星級度假酒店”的經(jīng)營定位。
雙重客源
通過新建項目的娛樂性、創(chuàng)新性和靈活性，穩(wěn)定、發(fā)展和延續(xù)當?shù)乜驮矗煌ㄟ^新建項目的地域性、稀缺性和文化性吸引飯店客源，豐富飯店客源的消費結(jié)構(gòu)，全面加大飯店客源的消費力度。
平衡營收
新建項目在當?shù)厥袌龅牧夹匝h(huán)發(fā)展，要能夠平衡飯店本身由于商務(wù)會議和旅游市場的波動性、季節(jié)性帶來的營業(yè)收入變化。
利潤增長
新建項目的商業(yè)性開發(fā)，必須成為中華園大飯店未來營業(yè)收入和利潤不斷增長的主要來源之一。
研究思路――基本分析
市場局限
根據(jù)木瀆鎮(zhèn)目前的經(jīng)濟環(huán)境、城市與人口規(guī)模及消費能力，當?shù)厥袌龊涂驮磳χ懈邫n商業(yè)性項目的支撐作用具有一定的局限性；但是，中低檔商業(yè)性項目不適合中華園大飯店的品位和層次，更會破壞大飯店現(xiàn)有的定位和環(huán)境。
環(huán)境制約
中華園大飯店的地理位置、交通條件、周邊商業(yè)（配套）環(huán)境不足等方面的局限是總體商業(yè)性開發(fā)的不利因素，飯店現(xiàn)有建筑布局對空間沒有進行有效商業(yè)利用是規(guī)劃建設(shè)方面的先天不足，大型商業(yè)項目、大型娛樂項目都比較難以落戶現(xiàn)有剩余土地或難以與現(xiàn)有設(shè)施進行有效匹配。
總體定位
中華園國際休閑旅游度假村由四星級中華園飯店和中華園體育休閑中心組成，是包含園林式高星級商務(wù)旅游度假酒店（客房、餐廳、會議室、商務(wù)中心、獨立別墅）、高檔俱樂部（高檔餐飲、高檔酒吧、高檔紳士雪茄吧及雪茄專賣店、高檔紅酒專賣店、高爾夫用品專賣店、其他高檔特色商品專賣店、高檔KTV、高檔棋牌室）、高檔健身中心（健身館、游泳池、網(wǎng)球場、羽毛球館、壁球館、高爾夫練習場、水療中心）的大型綜合性高檔休閑旅游度假中心。
目標市場
中華園國際休閑旅游度假村面向高端商務(wù)客人、會議及旅游團隊，面向蘇州市、特別是蘇州高新區(qū)、木瀆高新科技工業(yè)園（以外資企業(yè)為主）和木瀆民營經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的高端商務(wù)人士，面向當?shù)卣賳T、各種層次的民營企業(yè)家群落及其家屬，面向中華園大飯店周邊大量高檔別墅區(qū)未來的富裕居民。
借勢山水
中華園國際休閑旅游度假村總體定位，充分利用和適應(yīng)了現(xiàn)有的自然環(huán)境資源和建筑風格，借勢山水園林式特色環(huán)境大幅度提升了休閑旅游度假村的品位和層次。
理念超前
中華園國際休閑旅游度假村總體定位，突破了上述市場局限和環(huán)境制約的障礙，因地制宜、量體裁衣，具有資源共享性、總體功能組合稀缺性和強大的吸引力，適應(yīng)和引導國際、國內(nèi)高端人士最新生活理念――樂活（LOHAS， lifestyles of health and sustainability，健康可持續(xù)性的生活方式），市場覆蓋面廣，項目發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/P>
煙草文化
上海煙草（集團）公司的卷煙產(chǎn)品、品牌、煙草文化，在中華園國際休閑旅游度假村的高檔紳士雪茄吧及雪茄專賣店中有很好的體現(xiàn)；同時，與千年古鎮(zhèn)木瀆的文化傳承也能很好的結(jié)合，草木一家。
古鎮(zhèn)木瀆，地處太湖流域，江南著名的風景名勝區(qū)，素有“吳中第一鎮(zhèn)”、“秀絕冠江南”之譽，名勝古跡遍布，建筑文化、園林文化、宗教文化和民俗文化等獨具風情。
經(jīng)濟價值
高檔餐飲、休閑娛樂、體育健身等項目的營業(yè)拓展，可以擴大飯店的知名度、健全飯店的營收結(jié)構(gòu)、帶動當?shù)馗叨丝驮春惋埖昕驮丛谥腥A園大飯店和中華園體育休閑中心的高檔消費，從而大幅度增強度假村的總體盈利能力。
因此，中華園國際休閑旅游度假村總體定位的經(jīng)濟價值很高，上海煙草（集團）公司和中華園大飯店彰顯實力、品牌增值的效果顯著。
