1. 項目背景

　　1.1 上海某地下商城

　　上海某地下商城有限公司——某香港名店街，系滬港合作企業(yè)，位于上海市中心人民市場。某香港名店街系國內(nèi)第一條按國際一流標(biāo)準(zhǔn)營建的地下步行街，購物環(huán)境高雅華貴，是滬上集旅游、購物、觀光功能于一身的亮麗景點(diǎn)。

　　1.2 長沙某星城置業(yè)

　　長沙某星城置業(yè)有限公司是由香港上市的綜合性投資企業(yè)---某控股有限公司投資,于2002年九月在湖南長沙注冊成立的，注冊資金9,000萬人民幣,是一家由外商投資控股的獨(dú)資企業(yè)。

　　公司主營業(yè)務(wù)為城市建設(shè)投資業(yè)務(wù),橫跨房地產(chǎn)開發(fā)、BT（建設(shè)及移交）基建項目提供資金、與政府合作進(jìn)行土地一級開發(fā)、物業(yè)管理等領(lǐng)域。

　　1.3 長沙某星城

　　某星城項目北部是長沙市的商貿(mào)中心區(qū)，有三湘、高橋等大市場；西邊緊臨長沙中心城區(qū)，距東塘商業(yè)圈僅2公里；南邊有湖南省體育運(yùn)動技術(shù)學(xué)院；東邊則是"五城會"的網(wǎng)球館和跳水館。

　　某星城項目總體規(guī)模宏大，堪稱湖南第一城，引入了大量的國際理念，融商業(yè)、酒店、辦公、休閑、娛樂、餐飲、購物于一體，創(chuàng)造全新國際商業(yè)理念。

　　項目共分三期，目前，一期占地218畝，總建筑面積超過35萬平方米，總投資超過20億元人民幣，將建成一座集娛樂、休閑、餐飲、購物、酒店于一體的萬國風(fēng)情新城。其中，商業(yè)部分約9萬平方米，酒店部分約21.8萬平方米，寫字樓約4.7 萬平方米，會所約1.2萬平方米，并規(guī)劃有大量的景觀綠地及停車空間。

　　項目中的酒店式公寓，建筑面積約14.7萬平方米，將現(xiàn)代風(fēng)格和歐洲古典建筑藝術(shù)完美結(jié)合的酒店式公寓，帶來高品位生活。

　　長沙某星城項目將建設(shè)成為長沙市乃至中南地區(qū)一流的標(biāo)志性項目和一個高檔、超前、舒適，具有山水環(huán)境和體育概念的"后小康"時代新社區(qū)。小區(qū)內(nèi)的體育公園也將充分利用地形地貌和保護(hù)好原有植被，真正建成一個環(huán)境幽靜、主題鮮明、活潑有趣、景觀優(yōu)美的休閑場所。

　　1.4 長沙某商業(yè)廣場

　　長沙某星城項目一期工程某商業(yè)廣場已經(jīng)完成主體工程，并通過將竣工驗收。

　　某商業(yè)廣場位于勞動?xùn)|路以南、沙灣路以西，總建筑面積53,859平方米，停車場面積24,000平方米，可提供車位524個。

　　某商業(yè)廣場以世界各國標(biāo)志性建筑風(fēng)格融合各地人文藝術(shù)為裝飾為主體設(shè)計思路，整體萬國風(fēng)情外墻，配合個單體建筑裝飾，呈現(xiàn)異國情調(diào)。

　　根據(jù)各區(qū)域功能不同，劃分為精品服飾折扣店、酒吧中心、休閑娛樂區(qū)（豪華浴場、演藝中心）、百貨商場及主題餐飲等業(yè)態(tài)，是為消費(fèi)者提供集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多功能為一體的一站式商業(yè)廣場。

　　1.5 咨詢委托要求

　　長沙某商業(yè)廣場項目目前正處于經(jīng)營前期，需要對項目進(jìn)行總體定位與功能規(guī)劃，明確經(jīng)營方式，進(jìn)行財務(wù)測算和風(fēng)險分析等。

　　受上海某地下商城有限公司委托，由上海盛大金石投資咨詢有限公司為其進(jìn)行長沙某商業(yè)廣場總體定位與發(fā)展規(guī)劃，作為項目運(yùn)營管理等方面的依據(jù)和參考。

　　2. 研究對象

　　1) 長沙市及項目所在區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展前景

　　2) 長沙市及項目所在區(qū)域項目相關(guān)行業(yè)規(guī)劃、現(xiàn)狀及發(fā)展前景

　　3) 長沙某商業(yè)廣場項目區(qū)位環(huán)境和區(qū)域規(guī)劃

　　4) 上海某地下商城有限公司資源狀況

　　5) 可以借鑒的典型商業(yè)廣場項目案例

　　6) 長沙某商業(yè)廣場項目總體定位與功能規(guī)劃

　　7) 長沙某商業(yè)廣場項目開發(fā)模式

　　8) 長沙某商業(yè)廣場項目經(jīng)營策略

　　9) 長沙某商業(yè)廣場項目發(fā)展前景

　　10) 長沙某商業(yè)廣場項目投資估算與經(jīng)濟(jì)效益測評

　　11) 長沙某商業(yè)廣場項目風(fēng)險分析與防范措施

　　3. 研究思路

　　1) 長沙市及項目所在區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和項目相關(guān)行業(yè)的規(guī)劃、現(xiàn)狀及發(fā)展前景研究，是長沙某商業(yè)廣場項目總體定位與發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)；

　　2) 適應(yīng)與引導(dǎo)長沙市及項目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場，是長沙某商業(yè)廣場項目總體定位與發(fā)展規(guī)劃的前提；

　　3) 定位協(xié)調(diào)、功能互補(bǔ)、體量平衡、系統(tǒng)組團(tuán)，是長沙某商業(yè)廣場項目總體定位與發(fā)展規(guī)劃的基本原則；

　　4) 長沙某商業(yè)廣場項目總體定位與發(fā)展規(guī)劃，要綜合考慮項目的建設(shè)進(jìn)度、資金需求、融資計劃、資金使用、招商計劃與租售節(jié)奏；

　　5) 建議長沙某星城項目中的高檔休閑娛樂、高檔餐飲、高星級酒店等項目，采取向國際性或國內(nèi)著名專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行股權(quán)融資或委托管理的方式，進(jìn)行項目建設(shè)與經(jīng)營管理。