天津灣、11號公館、泰達城以及天津首家ITMALL——榮華時代數(shù)碼廣場……近兩年，隨著商業(yè)地產(chǎn)在天津的持續(xù)發(fā)展，越來越多的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目如雨后春筍般迅速崛起，并以其綜合性、服務(wù)性，體現(xiàn)娛樂、休閑、購物、商務(wù)辦公為一體的綜合優(yōu)勢而備受矚目，很快成為天津市場上一道亮麗風景。
然而，當一種新型的商業(yè)載體誕生，人們在驚喜的同時也感到一絲憂慮，畢竟是一個城市新的商業(yè)地標，并無任何成功的投資案例可以借鑒，此時，投資者該如何選擇項目？需要警惕哪些投資風險？
復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)異軍突起
在商業(yè)地產(chǎn)大力發(fā)展之下，眾多開發(fā)商紛紛以“復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)”概念挺進天津樓市，并在本市呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭。
那么究竟什么是復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)？專家認為，所謂復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)，就是區(qū)別于傳統(tǒng)的商務(wù)樓，形成以商業(yè)購物、餐飲娛樂、酒店、寫字樓、住宅為一體的特色商業(yè)鏈。
目前，天津以復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)概念推出的大型綜合項目主要分布的區(qū)域大多為本市的重點建設(shè)區(qū)域，如海河、老城廂等，并以其特有的“復(fù)合”時尚概念成為天津未來國際化發(fā)展的趨勢。
天津灣項目建筑面積超過百萬，是海河開發(fā)首批啟動的重點項目之一，有七種物業(yè)類別，其目標是要打造天津國際休閑核心區(qū)，并實現(xiàn)天津國際化休閑新生活模式。
坐落在老城廂地區(qū)建筑面積最大的休閑商務(wù)地產(chǎn)項目11號公館是以文化休閑、生態(tài)居住、酒店旅游、特色商業(yè)、商務(wù)金融等為功能的定位，將整個老城廂地區(qū)規(guī)劃用地分為十四個區(qū)塊并以滾動的形式開發(fā)。
而位于天津科貿(mào)街的榮華時代廣場，是一座集商務(wù)寫字樓、IT數(shù)碼商城、星級酒店、餐飲、休閑于一體的大型綜合商業(yè)項目，其中的時代數(shù)碼廣場以ITMALL這一概念首現(xiàn)天津IT市場。
除此之外，泰達城、天一mall也同樣躋身于復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)之列，面對如此眾多的新興商業(yè)項目，投資者在選擇時應(yīng)考慮哪些因素？在項目之間的比較中該如何看清優(yōu)勢與劣勢？
投資三大注意事項
在目前市場上出現(xiàn)的眾多復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)中，幾乎每個項目都以地段、服務(wù)業(yè)態(tài)及未來前景等優(yōu)勢吸引投資者，而此時的投資者卻被宣傳弄得一頭霧水，康先生就是其中一位，為了投資一個環(huán)境好、具有較高投資價值的商鋪，他曾在多個復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目中咨詢多次，卻始終不能確定，他認為，無論是售樓員的解說還是宣傳單的介紹，所描述的內(nèi)容大同小異，自己仍不能辨清到底哪個項目才符合自己的投資需求，而項目之間又存在哪些差異性？
在采訪中記者了解到，很多投資者都有與康先生一樣的迷惑心理，為此，記者分別以天津灣和榮華時代數(shù)碼廣場為例，從項目選址、經(jīng)營業(yè)態(tài)和項目定位三方面深入剖析復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)在投資時的注意事項和投資風險。
選址——三個條件鎖定目標地段
對于商業(yè)項目的投資者來說，項目的地段是所有投資要素中最為重要的一點，那么什么才是好的地段？難道只要坐落在繁華街區(qū)的地段就可以稱其為好地段？根據(jù)這一問題，記者隨機采訪了一些投資者，結(jié)果是多數(shù)人都肯定這一說法，投資者李先生認為，店鋪只要地處繁華路段或是靠近繁華商圈，大多都能實現(xiàn)投資回報。
然而，事實又是怎樣呢？以濱江道、和平路為例，如果按照以上說法，那么只要緊鄰或是地處這兩條主繁華街，商業(yè)就會紅火。而從原先緊鄰和平路的“吉美百貨”和目前位于濱江道的“友誼新天地”原址即和平路上的“友誼前衛(wèi)店”這兩個已經(jīng)失敗的例子看出，商業(yè)項目的成功不僅僅要地處繁華路段，更要看中客流的可及性和項目周邊路線的方便性，吉美百貨雖然緊鄰和平路，但人們卻很難注意到這個商場，即使注意了，也不一定會從和平路再轉(zhuǎn)彎過去。因此，投資者除了選擇主流商圈外，更要注意項目以及周邊的路線。
專家認為，復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢；二是必須擁有相當數(shù)量的中高收入的消費群體；三是交通便利、停車方便。
以天津灣這個項目為例，它坐落于河西區(qū)掛甲寺地區(qū)，北至中環(huán)線新圍堤道光華橋，距離地鐵一號線陳塘莊和土城車站均不足500米，雖然項目位置處于非繁華的主流商圈，但因河西區(qū)是天津市的中心城區(qū)，又地處河西區(qū)中環(huán)線，東臨海河，交通路網(wǎng)發(fā)達，是連接城市中心區(qū)和濱海新區(qū)的關(guān)鍵節(jié)點，交通輻射能力非常強，與全市其他區(qū)域相比，它的交通、辦公、購物都比較便捷，擁有極高的區(qū)域價值，而一個項目的區(qū)域價值正是未來升值的依據(jù)。
另外，天津灣與繁華的南樓商圈咫尺相望，無形中能夠給項目輸送大量的客流，加之項目周邊人口密度也比較大，擁有多個社區(qū)居民樓和高檔住宅，地理位置可謂同時滿足“天時”、“地利”、“人和”三個要素。然而，就是這樣一個擁有巨大市場潛力的區(qū)域，唯獨缺少現(xiàn)代化的集商務(wù)、休閑、購物、娛樂設(shè)施為一體的復(fù)合型商業(yè)。因此，從地理位置上說，天津灣同時滿足了交通、人群以及區(qū)域價值三個因素，投資價值較大。
而同樣是以復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)概念提出的天津首家ITMALL——榮華時代數(shù)碼廣場，項目坐落于鞍山西道這個主流商圈之內(nèi)。眾所周知，鞍山西道是天津市綜合的IT科貿(mào)街，囊括了包括賽博數(shù)碼、百腦匯等三家數(shù)碼城。
由于項目的地理位置在鞍山西道與南豐路交口，因此，從它的地段上可以分析出以下兩點。
首先，距離主流商圈較遠。時代數(shù)碼廣場雖然位于鞍山西道科貿(mào)街上，卻與另外三家數(shù)碼廣場有著較遠的距離，可以說是在主流線以外。另外，該項目與另外三家數(shù)碼城之間缺乏有效連通，二者之間再沒有大型的數(shù)碼城作為連接，只有一些小的店鋪。而這種現(xiàn)狀難免不會對客流造成影響。
在賽博數(shù)碼廣場經(jīng)營電腦耗材的牛先生對此項目前景并不樂觀，他認為，時代數(shù)碼廣場的前身即昆侖科技城的經(jīng)營就不樂觀，地段先天不占優(yōu)勢，不能聚攏人氣，如今又距離商圈那么遠，很難吸引客流。
其次，從上圖中可以分析出，該項目的位置是與人流主動線背道而馳的：
從中環(huán)線方向駛向該項目：要先途徑賽博數(shù)碼廣場、百腦匯，之后才能到達，項目路線與人流方向相逆，顧客很容易被以上兩家數(shù)碼城吸引。
從天大、南大方向駛向該項目：人流要橫跨馬路，通過中間的隔離帶才能到達。無形中給要到達該項目的顧客造成不便。
張先生是科貿(mào)街的忠實顧客，因此對ITMALL早有耳聞，但他認為，時代數(shù)碼廣場與另外三家數(shù)碼城似乎是分割開的，而這三家打造的數(shù)碼商圈從經(jīng)營到配套已經(jīng)很完善，除非該項目能夠融入其中，否則很難長久，但它們之間的距離卻阻斷了該項目融入這個商圈的可能性。
物業(yè)類別—要凸現(xiàn)高效的商業(yè)鏈
物業(yè)類別的合理劃分對于一個商業(yè)項目而言至關(guān)重要，僅次于地段因素，尤其是復(fù)合型的商業(yè)地產(chǎn)，物業(yè)種類多、跨行業(yè)性強是它的主要特質(zhì)，因此如何合理地劃分物業(yè)，除項目本身的因素外，還要與項目未來的長期發(fā)展、規(guī)劃密不可分。而投資者在選擇業(yè)態(tài)時，要注意項目整體的規(guī)劃是否合理，物業(yè)種類多不代表不容易經(jīng)營，反而會以規(guī)模吸引客流；物業(yè)種類少，也不能說明更容易經(jīng)營，也許物業(yè)之間連貫性不強。
以天津灣為例，項目共有七種物業(yè)類別，建成后將形成一個由A、B、C、D、E五個地塊組成的，包括購物中心、寫字樓、高尚住宅、濱水公寓、星級酒店、精品商業(yè)水街、城市公園等在內(nèi)的綜合性城市功能區(qū)。其中，A段為水上大世界綜合商業(yè)設(shè)施，除了各種體育運動設(shè)施，還設(shè)有主題餐廳、特色俱樂部、小影院等；B、C、D地段為高級公寓和寫字樓;E地段是在河西區(qū)楊莊子一帶原有老碼頭基礎(chǔ)上改建的現(xiàn)代化新碼頭，但不再用作擺渡，而是作為水上運動大世界的一個親水平臺，配合開展水上運動、游覽項目。
從以上物業(yè)類別中不難看出，項目凸現(xiàn)出了一個商業(yè)鏈，對應(yīng)人群以休閑購物為主，無論以怎樣的初衷來此，都會被其他的物業(yè)所吸引，住宅居民會被吸引到商業(yè)街、購物中心，購物的人群會被吸引到公園、酒店，而來此入住酒店的商務(wù)人士也會被商業(yè)街、購物中心所吸引。因此，可以說，天津灣的物業(yè)類別彼此環(huán)環(huán)相扣，能夠同時滿足擁有多類需求的人群。
而在此方面，榮華時代數(shù)碼廣場的物業(yè)類別則略顯單薄，其中一至五層主要經(jīng)營數(shù)碼產(chǎn)品，負一層和第六層，分別是美食城和美容美發(fā)、健身會所，而這兩層也最能體現(xiàn)MALL概念。這種業(yè)態(tài)的布局與一般的shoppingmall較類似，但卻不容易達到它的客流效果。
首先，數(shù)碼城對應(yīng)的消費人群，多為目的性消費人群，流動性和目的性都很強，很大程度上區(qū)別于復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)所對應(yīng)的以休閑為主的消費人群，這類人群多數(shù)沒有明確的購物目標，突出休閑概念，而且并不擔心購物時間；而對于時代數(shù)碼廣場來說，來此購物的人群由于目的性強，很難在此停留多時，于是，是否有時間光顧這些美發(fā)及健身場所成為一個疑問，加之這些服務(wù)場所設(shè)在六層，給消費人群帶來了極大的不便性。
而負一層的餐飲區(qū)相比休閑區(qū)稍好些，因該項目對面為中醫(yī)一附屬醫(yī)院，也許會相應(yīng)地吸引該院的病人家屬和學(xué)生來此就餐，但這部分人群畢竟是少數(shù)，如果不能吸引流動人群和目的性消費人群，客流仍達不到一定的數(shù)量。
普通消費者馮小姐對記者表示，如果該項目地處于數(shù)碼城商圈內(nèi)，周邊商業(yè)成群，或許會考慮在此項目停留的時間，也有可能光顧那些休閑場所，而事實是，除了這一座綜合的時代數(shù)碼城之外，并沒有其他商業(yè)配套，這并不足以吸引她來此休閑購物。
因此，從以上分析中不難看出，項目的物業(yè)類別較少，物業(yè)之間很難形成呼應(yīng)，甚至彼此之間產(chǎn)生沖突。
項目定位——講求項目與定位人群的統(tǒng)一
任何成功的商業(yè)項目都需要準確的商業(yè)定位，包括消費人群的定位和項目本身的定位，二者之間應(yīng)該互相吻合，即項目定位要對應(yīng)消費人群。以一家百貨商場為例，若該商場定位于高端的消費人群，那么商場內(nèi)的所有商品應(yīng)全部為高檔品牌，如濱江道上的“伊都錦”；若定位人群為中端，那么商品也應(yīng)以中檔品牌為主。這種消費人群與項目本身定位的統(tǒng)一不僅能實現(xiàn)穩(wěn)定的客流，還能在顧客心中形成固定的品牌形象，達到一定的品牌效應(yīng)。與之相反，如果在一家商場內(nèi)同時出現(xiàn)高檔和低檔商品，說明顧客沒有被細分，不僅會影響商場的客流，還會破壞商場在顧客心中的形象。
天津灣項目定位為中高檔，消費人群同樣定位于中高檔，因此，在其各種物業(yè)類別中不難發(fā)現(xiàn)，在其總建筑面積為89萬平方米的規(guī)劃中，星級酒店、精品商業(yè)街和高級公寓等物業(yè)，都為自己定位為一個中高檔的復(fù)合型商業(yè)項目，既統(tǒng)一了自己的項目定位，也為日后的發(fā)展提供了較大的升值空間。
榮華時代數(shù)碼廣場與科貿(mào)街上另外三家數(shù)碼廣場一樣，項目定位的消費人群為中低端，因此該項目所經(jīng)營的各種產(chǎn)品和服務(wù)種類也應(yīng)該是中低端的，廣場的一層至五層無論從產(chǎn)品種類、品牌還是服務(wù)范圍都為中低檔，完全符合項目的定位，而負一層的餐飲區(qū)和六層的休閑區(qū)，從它們的經(jīng)營種類上看，餐飲區(qū)包括高檔的中餐和西餐，休閑區(qū)也包括高檔的時尚美容美發(fā)店和健身會所，這兩個區(qū)對應(yīng)的高檔消費人群與一至五層對應(yīng)的中低端消費人群不吻合，因此，從消費層面上看，以IT為消費主力的中低端人群很難帶動起高檔的餐飲和娛樂，也很難相互依托。而該項目正是以餐飲、休閑作為商業(yè)亮點推出，希望以此來帶動一至五層的IT業(yè)，這一消費人群定位的矛盾性，暴露了項目定位的不夠準確，給未來的經(jīng)營帶來很大風險。
