軟肋之一：開發(fā)商與投資客“分家”

　　經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一般情況下，商鋪賣完，其后如何投資，如何經(jīng)營(yíng)則是買方或租方自己的事了，開發(fā)商可能拍拍屁股就不管了。這難免會(huì)令開發(fā)商與購(gòu)買者或投資者的“勁不往一處使”。

　　一方面，開發(fā)商只是想把建造出來的商鋪趕緊賣出去，而且還要賣個(gè)好價(jià)錢。個(gè)中原因可能是開發(fā)商實(shí)力不足，急于資金回籠，也可能是開發(fā)商“看人下菜碟”，想著去做大買賣，或者開發(fā)商根本沒意識(shí)到、沒設(shè)身處地去為商鋪經(jīng)營(yíng)著想：什么樣的商鋪格局才會(huì)更人性化？什么樣的臨街距離才能更吸引消費(fèi)者？什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)更適宜？某商業(yè)地產(chǎn)權(quán)威專家指出，真正的商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)將20%至30%的盈利空間讓予租售后的商鋪老板，或幫他們規(guī)劃、策劃他們的經(jīng)營(yíng)。只有商鋪生意紅火了，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商才算真正成功了。

　　另一方面，投資者在購(gòu)買商鋪時(shí)，可能更多的是想著如何把商鋪收入囊中，想著如何從商鋪中賺取更多的錢，而往往忽略了最重要的一點(diǎn)：怎樣才能真正而長(zhǎng)遠(yuǎn)地經(jīng)營(yíng)這個(gè)商鋪。一般商鋪投資細(xì)節(jié)很多，如人流量、消費(fèi)層次，進(jìn)貨渠道，甚至連貨車怎么開進(jìn)來都得一一想個(gè)清楚。另外，商鋪投資的耐心與實(shí)力也極其關(guān)鍵，特別是一些新開發(fā)的商鋪至少得養(yǎng)三年左右……

　　城市建設(shè)需要規(guī)劃，地產(chǎn)開發(fā)需要規(guī)劃，我們的商鋪建設(shè)與投資也一樣，而且還要事無巨細(xì)，成熟地去規(guī)劃。這樣可能就不會(huì)出現(xiàn)“開發(fā)商賣的不開心，投資人買得也揪心”的尷尬局面。

　　軟肋之二：開發(fā)模式轉(zhuǎn)型不徹底

　　“北京很多商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)并不高。”正大置地有限公司總裁司徒文聰表示,商鋪品質(zhì)不高，其中一個(gè)重要表現(xiàn)就是商業(yè)規(guī)劃存在硬傷。有的是商鋪內(nèi)部交通設(shè)置不利于人群流通，有的是商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃布局混亂，定位重復(fù)，這一狀況在大型商鋪地產(chǎn)項(xiàng)目中尤其突出。

　　而商鋪品質(zhì)低的一個(gè)重要原因就是開發(fā)商的轉(zhuǎn)型不徹底。雖然有部分開發(fā)商意識(shí)到商業(yè)與地產(chǎn)是兩個(gè)不同的、專業(yè)的概念，但轉(zhuǎn)型并不徹底，很多開發(fā)商依然以住宅開發(fā)的模式來做商業(yè)地產(chǎn)，根本不考慮后期的經(jīng)營(yíng)管理。“我們社區(qū)底商的商家就像走馬燈似的，換了一家又一家，理發(fā)店、洗衣店等大量充斥，一些中高檔商店又沒有。”家住海淀某小區(qū)的費(fèi)先生表示。

　　據(jù)《樓市》市場(chǎng)研究部的調(diào)查顯示，雖然2006年商鋪的銷售量比2005年猛漲了80.6%，成交價(jià)也略有上漲，但整體招商和經(jīng)營(yíng)情況卻很不樂觀。一方面，商鋪的空置率居高不下；另一方面，商業(yè)經(jīng)營(yíng)慘淡。

　　因此，2006年銷售勢(shì)頭雖然良好，但仍有不少商鋪處于“待售”狀態(tài)；同時(shí)，更有不少商鋪雖已銷售，但仍空置一旁，沒有投入經(jīng)營(yíng)。除了國(guó)貿(mào)商場(chǎng)由于酒店、展覽中心、會(huì)議中心整體的規(guī)劃使其具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)而形成成熟的商務(wù)中心以及東方新天地運(yùn)營(yíng)較成功以外，鮮有其他運(yùn)營(yíng)非常成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　軟肋之三：急功近利追求回報(bào)

　　這一點(diǎn)在現(xiàn)如今的開發(fā)商與投資者身上普遍存在。

　　“做商業(yè)地產(chǎn)心態(tài)很重要，但部分開發(fā)商卻過于追求高回報(bào)，給商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展埋下了隱患。”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)造詣?lì)H深的司徒文聰一語道破了部分項(xiàng)目的“短板”。他

　　進(jìn)一步舉例說，東方新天地之所以取得成功，關(guān)鍵在于開發(fā)商有“定力”，不貪圖眼前的利益，始終持有所有商鋪的產(chǎn)權(quán)，并挑選自己的租戶。

　　一位曾在某商鋪項(xiàng)目負(fù)責(zé)招商經(jīng)營(yíng)的專家告訴記者：“大型零售品牌在進(jìn)駐商鋪時(shí)通常把價(jià)格壓得很低，這時(shí)開發(fā)商就要作決策：是讓利引進(jìn)品牌商家，還是保住自己的高利潤(rùn)。如果選擇后者，那么商鋪的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)必然不會(huì)樂觀。”據(jù)其介紹，他曾服務(wù)的某商鋪?zhàn)畛鯌{借優(yōu)越的地理位置以及交通，報(bào)出高昂的租金，失去了很多知名品牌商家。后來發(fā)現(xiàn)沒有知名品牌商家的吸引招商變得很困難，迫于資金壓力，開發(fā)商只好降價(jià)招租，雜貨店、美容店之類的都來者不拒。最后既沒有得到預(yù)想的高租金，反而影響了商鋪的市場(chǎng)口碑。

　　有的小開發(fā)商欠缺實(shí)力，如果持有經(jīng)營(yíng)就很難熬過商鋪培養(yǎng)期，但除了臨街店鋪，商鋪缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃、管理和經(jīng)營(yíng)，很難成為一個(gè)優(yōu)良的商業(yè)體。”司徒文聰表示，“巨庫(kù)等產(chǎn)權(quán)式商鋪的失敗案例已不在少數(shù)，除了那些適合打散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)形態(tài)，開發(fā)商最好是與專業(yè)的經(jīng)營(yíng)公司合作，通過持有的方式開發(fā)經(jīng)營(yíng)。”他呼吁資金實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商不要輕易涉足商鋪開發(fā)。

　　軟肋之四：無序的“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)”之痛

　　2006年3月，莊勝二期“一房?jī)少u”的事件曾引起業(yè)界廣泛關(guān)注，而關(guān)于商鋪業(yè)主投訴開發(fā)商欺詐的訴訟案也是頻出不斷。獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并未帶給業(yè)主賺錢的“自由”。

　　出售型商鋪的一個(gè)關(guān)鍵在于買產(chǎn)權(quán)，無論是50年、70年或100年，最后商鋪的產(chǎn)權(quán)歸

　　及使用權(quán)都?xì)w購(gòu)買者，目前，出售型商鋪往往采用的是產(chǎn)權(quán)式商鋪出售的形式來進(jìn)行。

　　產(chǎn)權(quán)式商鋪常分兩種：“虛擬”產(chǎn)權(quán)式商鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。

　　先說“虛擬”產(chǎn)權(quán)式商鋪，它通常是指開發(fā)商將超市、百貨大樓等開放式賣場(chǎng)進(jìn)行面積概念分割，小商鋪之間無墻隔離，不劃分實(shí)際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下，并在一定期限包租，購(gòu)房者只是認(rèn)購(gòu)了其中一定面積的商鋪，投資者無法自行經(jīng)營(yíng)的商鋪銷售模式。

　　“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是將所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式，由于虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪存在多個(gè)主體，多重法律關(guān)系，因此一旦處理不好，常常會(huì)引發(fā)糾紛。”易鋪網(wǎng)CEO陳建明表示，所謂的“長(zhǎng)期包租最有保障”只不過是一張空頭支票而已。

　　專家分析認(rèn)為，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪存在兩大弊病：鋪位分割與實(shí)際經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)不吻合；包租期內(nèi)可能出問題，包租期滿后難以為繼。

　　再說獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，這種商鋪與虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的根本區(qū)別是，它是真正擁有分割的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)形態(tài)，購(gòu)買這種商鋪的投資者可以自營(yíng)，也可以出租，或是讓經(jīng)營(yíng)公司包租。“這樣投資者就真正擁有了處置權(quán)，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立商鋪對(duì)投資者而言無疑風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低。”中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授黃國(guó)雄說道。

　　產(chǎn)權(quán)式商鋪投資共有投資者、管理經(jīng)營(yíng)公司和業(yè)主三個(gè)利益主體。投資獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪仍舊面臨兩大方面隱憂：第一，由于產(chǎn)權(quán)過于分散，盡管有業(yè)主委員會(huì)從中協(xié)調(diào)，但開發(fā)商喪失對(duì)整體項(xiàng)目的掌控權(quán)，業(yè)主各自為戰(zhàn)，經(jīng)營(yíng)品種混亂，造成租金普遍下滑，甚至出現(xiàn)無人問津的局面。第二，商鋪還可能因?yàn)橥顿Y者專業(yè)化程度不高、與區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的購(gòu)買力不協(xié)調(diào)等因素，造成后期經(jīng)營(yíng)困難的局面。

　　軟肋之五：專業(yè)運(yùn)營(yíng)商缺失

　　“在四川成都，東方時(shí)代商城，一家著名火鍋店租賃的鋪位就由28個(gè)小業(yè)主所有；玉林生活廣場(chǎng)內(nèi)的陶然居，租賃的店面就分屬于11個(gè)小業(yè)主，我們的商城全都是分割產(chǎn)權(quán)出售，而這些地方是成都的商業(yè)人氣旺地。”四川一商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃中心負(fù)責(zé)人說。其正考慮在北京運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　在他看來，為融資、變現(xiàn)資金，開發(fā)商選擇分割產(chǎn)權(quán)、出售商鋪是正常的經(jīng)營(yíng)策略；而且，商鋪的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與其日后經(jīng)營(yíng)的好壞并無必然的因果關(guān)系。“失敗的大型商鋪，有開發(fā)商、市場(chǎng)管理的經(jīng)營(yíng)失策，投資人對(duì)投資回報(bào)的期望過高、不懂得放水養(yǎng)魚等中間環(huán)節(jié)。如果這些避免了，產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營(yíng)該不成問題。”

　　“產(chǎn)權(quán)式商鋪往往吸引來了很多非商業(yè)運(yùn)作專業(yè)人士和實(shí)力較弱的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，這樣無疑更加需要有專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商來保障投資者的收益。”黃國(guó)雄表示。

　　從業(yè)主來看，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)商鋪，一是轉(zhuǎn)讓投資，二是自己經(jīng)營(yíng)，三是靠出租獲取收益。理清產(chǎn)權(quán)商鋪避免更大的投資風(fēng)險(xiǎn)是大家都該關(guān)注的問題。一般而言，區(qū)位、交通物流、商業(yè)氛圍、開發(fā)商背景、主力商戶、項(xiàng)目規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)管理、升值潛力等九大要素，是每一個(gè)明智投資者在進(jìn)行投資時(shí)都應(yīng)考慮的。