建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾日前在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上指出，"住房是人的一種基本權(quán)利，是一種基本的社會(huì)保障。"他說，"從十多年探索與改革的實(shí)踐看，僅靠市場(chǎng)機(jī)制無法解決住房領(lǐng)域的社會(huì)公平問題。"此前，這樣的高層官方表態(tài)并不多見，結(jié)合近日召開的國(guó)務(wù)院會(huì)議透露的"著力解決低收入家庭住房問題"的信息，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控"調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)范市場(chǎng)秩序，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格"的主要任務(wù)已經(jīng)十分明了。

　　在這樣的大背景下，2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)怎樣的趨勢(shì)？2月底，地產(chǎn)業(yè)專家顧云昌、張雪舟、王永平等人在上海發(fā)表了自己的看法。
　　張雪舟：并購整合仍是主題
　　2006年，大量開發(fā)商出售土地和項(xiàng)目，也有一些大發(fā)展商通過并購擴(kuò)大規(guī)模。這種強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的效應(yīng)，仍將在2007年得以保持---全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)張雪舟在分析了目前銀行房貸、土地供應(yīng)包括土地增值稅的政策現(xiàn)狀后，做出上述預(yù)測(cè)。
　　張雪舟介紹，即使經(jīng)過并購，國(guó)內(nèi)開發(fā)商的規(guī)模仍然不大。諸如萬科、首開等大發(fā)展商所占有的市場(chǎng)份額仍然很低，確實(shí)需要通過并購擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。而近一兩年來出現(xiàn)的賣地潮、賣項(xiàng)目潮，無疑給大發(fā)展商的合并、整合之路提供了更多契機(jī)。事實(shí)上，國(guó)內(nèi)的開發(fā)模式與海外的開發(fā)模式一直有較大差異。例如美國(guó)，開發(fā)和建設(shè)一般是分開的，房地產(chǎn)開發(fā)資金和土地由專門的開發(fā)公司（DEVELOPER）提供，而房地產(chǎn)建設(shè)及規(guī)劃、開發(fā)則由專門的建筑商（BUILDER）負(fù)責(zé)。除個(gè)別擁有上下游整條企業(yè)鏈的超大型企業(yè)集團(tuán)，大部分公司都是單一的DEVELOPER或BUILDER。
　　在國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商卻是"萬能"的，融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售乃至是物業(yè)管理---整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上所有的環(huán)節(jié)都由一家企業(yè)來完成。去年，北京的萬通地產(chǎn)老總馮侖就提出向海外地產(chǎn)同行學(xué)習(xí)，逐漸向?qū)ｉT負(fù)責(zé)土地和資金的DEVELOPER方向發(fā)展，其他業(yè)務(wù)分包給相關(guān)聯(lián)的其他公司。張雪舟認(rèn)為，2007年這一趨勢(shì)將在全國(guó)逐漸得以體現(xiàn)。
　　顧云昌：2007，全國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升
　　國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月全國(guó)新建商品住房銷售價(jià)格比去年同期上漲6.1%，但漲幅比上月低0.2個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌教授認(rèn)為，2007年全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的任務(wù)仍然艱巨。房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升顧云昌認(rèn)為，2007年全國(guó)房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升。
　　他分析，去年的宏觀調(diào)控，使得上市供應(yīng)量減少,短期內(nèi)的供應(yīng)緊張會(huì)快速拉升房?jī)r(jià)。他同時(shí)表示，"90/70"的政策會(huì)令下半年中小套型供應(yīng)量增多，中小套型多了，則可能拉低價(jià)格。顧云昌表示，目前房?jī)r(jià)上漲過快，除成本因素外，更主要的原因還是供求關(guān)系不協(xié)調(diào)。顧云昌說，綜觀北京、上海等城市，當(dāng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過快的時(shí)候必然是房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的時(shí)候。特別是需求方面，既有自住性的需求，還有投機(jī)、投資性的需求。基于此，顧云昌希望加快金融改革步伐，提供更多的投資渠道，通過房地產(chǎn)債權(quán)、基金等方式，引導(dǎo)資金進(jìn)入資本市場(chǎng)。這樣可以防范金融風(fēng)險(xiǎn)，還能穩(wěn)定房?jī)r(jià)。房****幅合理針對(duì)"越調(diào)越漲"的質(zhì)疑，顧云昌認(rèn)為，國(guó)家從2005年開始出臺(tái)的一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，其目的是要穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，從目前房****幅逐年降低的情況來看，調(diào)控政策是有效的。
　　目前全球房地產(chǎn)價(jià)格********。德國(guó)60年來房?jī)r(jià)一直在漲，去年漲幅達(dá)到15%；英國(guó)以7年為一個(gè)周期增長(zhǎng)，現(xiàn)在年漲幅達(dá)到10%。為抑制房?jī)r(jià)，英國(guó)10個(gè)月內(nèi)加息5次，而同為房?jī)r(jià)大漲國(guó)家的美國(guó)僅去年一年就加息17次，以進(jìn)行調(diào)控。顧云昌認(rèn)為，與歐美國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展仍處于一個(gè)理性階段，房?jī)r(jià)上漲尚在合理范圍內(nèi)。他同時(shí)指出，不合理的價(jià)格上漲是指在壟斷市場(chǎng)的價(jià)格上漲，而目前國(guó)內(nèi)最大的開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模也僅占市場(chǎng)的1%多一點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在壟斷。隨著調(diào)控措施的到位，房?jī)r(jià)逐漸走穩(wěn)，5%～6%的漲幅屬正常范圍。優(yōu)化調(diào)控措施除了繼續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，顧云昌針對(duì)調(diào)控應(yīng)該注意的一系列問題提出了自己的觀點(diǎn)。
　　顧云昌認(rèn)為，2007年的宏觀調(diào)控應(yīng)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，區(qū)分工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地，重點(diǎn)保證居住用地；加大存量土地，特別是農(nóng)村建設(shè)用地的盤活力度，"應(yīng)加大城市化力度，同時(shí)在保護(hù)農(nóng)村耕地上做新的考量。"同時(shí)，建議地方政府提高容積率；在做好配套設(shè)施的前提下，不要讓太多土地囤積在少數(shù)開發(fā)商手里，使開發(fā)周期過長(zhǎng)。此外，顧云昌認(rèn)為應(yīng)加大住房保障建設(shè)。
　　作為國(guó)家房改方案的起草人之一，他認(rèn)為，要建立一個(gè)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，首先應(yīng)該健全和完善社會(huì)保障體系："房地產(chǎn)市場(chǎng)化速度很快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了社會(huì)保障體系建設(shè)的速度。"現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)型住房供應(yīng)投資比例只占住宅投資比例的4%。廉租房覆蓋率很低，百姓的民生問題就反映上來，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生很大壓力，一個(gè)好的市場(chǎng)的發(fā)展離不開一個(gè)好的社會(huì)保障體制的建立。
　　王永平：投資商鋪需避風(fēng)險(xiǎn)
　　"投資商業(yè)地產(chǎn)需要注意規(guī)劃。"中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)秘書長(zhǎng)王永平在預(yù)測(cè)2007年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)時(shí)，反復(fù)強(qiáng)調(diào)投資者要注意周邊配套規(guī)劃，以規(guī)避可能遇到的投資風(fēng)險(xiǎn)。王永平認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)和住宅有三大不同，開發(fā)模式不同、租售方式不同、融資模式不同。商業(yè)地產(chǎn)原則上應(yīng)該更多地引用大連萬達(dá)的"訂單地產(chǎn)"模式，先招商后蓋樓。原因在于不同業(yè)態(tài)的選址、店鋪形態(tài)以及周圍商業(yè)環(huán)境完全不同。先招商后開發(fā)的商業(yè)模式，顯然更容易避免發(fā)展商的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也不應(yīng)該像住宅那樣大部分出售，應(yīng)以租賃為主，通過經(jīng)營(yíng)獲取高額的經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)及物業(yè)升值收益。
　　李嘉誠(chéng)和記黃埔每年三分之一的經(jīng)營(yíng)收益就來自經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)。經(jīng)營(yíng)而非出售商業(yè)地產(chǎn)，還能給發(fā)展商帶來持續(xù)不斷的現(xiàn)金流，而缺少持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金收益正是目前很多開發(fā)商難以逾越上市門檻的重要原因。王永平認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有的融資方式也存在一些問題。根據(jù)海外的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)的資金大部分是由REITS提供，而目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金主要是靠銀行短期貸款。在這一種融資方式下，發(fā)展商顯然很難長(zhǎng)線持有商用物業(yè)。不過，王永平也不諱言，國(guó)內(nèi)目前并沒有更合適的其他融資方式。但隨著國(guó)內(nèi)將要批準(zhǔn)試點(diǎn)的兩個(gè)準(zhǔn)REITS的發(fā)行，以及包括企業(yè)債券、IPO等其他融資方式的放開，商業(yè)地產(chǎn)的融資將逐漸走向"證券化"，將會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)的融資帶來更多的機(jī)遇。上海曾發(fā)生過很多投資者購買產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)遭遇投資風(fēng)險(xiǎn)的案例，其中包括南京西路商圈的韓港城、南京東路的圣德娜商廈等旺鋪。上述商鋪目前的租金回報(bào)與發(fā)展商早先承諾的租金收益差距甚大。
　　一些商鋪項(xiàng)目開發(fā)商、代理公司，更設(shè)想通過將經(jīng)營(yíng)權(quán)和產(chǎn)權(quán)的分隔，向投資者出售經(jīng)營(yíng)權(quán)而非產(chǎn)權(quán)，來解決因無法統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)、管理而給投資者帶來的種種風(fēng)險(xiǎn)。王永平認(rèn)為上述設(shè)想同樣不能解決投資者的高風(fēng)險(xiǎn)。相反，由于開發(fā)商或代理公司無法確保所售經(jīng)營(yíng)權(quán)的履行，可能給投資者帶來更高的風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為，目前投資者只有在購買商鋪前多了解規(guī)劃，加強(qiáng)對(duì)各種業(yè)態(tài)租賃需求的研究，才能盡量地減少風(fēng)險(xiǎn)。