1.項(xiàng)目背景
1.1 某集團(tuán)
某集團(tuán)是經(jīng)營建材、房地產(chǎn)、軟件開發(fā)、生態(tài)園、國際投資、物資貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)的跨地區(qū)跨行業(yè)的集團(tuán)化民營企業(yè)。現(xiàn)設(shè)有海華南機(jī)構(gòu)，某華東機(jī)構(gòu)、某集團(tuán)（香港）實(shí)業(yè)有限公司三大管理機(jī)構(gòu)。
集團(tuán)目前主營業(yè)務(wù)為商品混凝土，最早由集團(tuán)總裁楊先生于2001年6月26日注冊成立了深圳市某建材有限公司，后不斷發(fā)展?fàn)畲螅F(xiàn)擁有16家子公司。
其中，深圳市某混凝土分公司和某坑梓混凝土分公司，分別有主機(jī)為意大利SICOMA3000/2000L型的全自動(dòng)生產(chǎn)線（120M3/H）二條和主機(jī)為意大利SICOMA3000/4000L型的全自動(dòng)生產(chǎn)線，年產(chǎn)商品混凝土120萬立方米，供貨范圍可覆蓋龍崗、寶安、羅湖、福田、大工業(yè)區(qū)等地。
布吉分公司、坑梓分公司都設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)試驗(yàn)室，都建立了完備的質(zhì)量保障體系，實(shí)施了ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證。
公司現(xiàn)擁有混凝土行業(yè)國家最高資質(zhì)---二級(jí)資質(zhì)；擁有自主品牌---“某”商標(biāo)。
于2005年8月建成投產(chǎn)的某（泰州）建材有限公司目前已成為長江三角洲蘇中地區(qū)最大的商品混凝土生產(chǎn)基地，另兩個(gè)位于江蘇境內(nèi)的預(yù)拌混凝土分公司某（宿遷）建材有限公司和泰州中海建材有限公司也即將建成投產(chǎn)。
宿遷市某置業(yè)有限公司開發(fā)的宿遷運(yùn)河休閑廣場，建筑面積達(dá)23,000平方米，現(xiàn)已全面封頂。
1.2 咨詢委托
某集團(tuán)（香港）實(shí)業(yè)有限公司計(jì)劃首期投資建設(shè)占地400余畝的集綜合建材碼頭、加工、交易、倉儲(chǔ)、配送及綜合服務(wù)于一體的多功能、綜合性專業(yè)化的綜合建材物流園區(qū)，該項(xiàng)目符合現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求和一站式經(jīng)營服務(wù)理念，是高運(yùn)營管理水平的、輻射周邊地區(qū)的區(qū)域性綜合建材物流中心。
項(xiàng)目包括綜合碼頭裝運(yùn)區(qū)、建材加工區(qū)、倉儲(chǔ)交易區(qū)、配套服務(wù)區(qū)，以及室外填方、主次干道、廣場、停車場、綠化、電氣工程、給排水工程等配套設(shè)施。
項(xiàng)目充分利用內(nèi)河運(yùn)輸及碼頭裝運(yùn)優(yōu)勢，建成后將聚集各種大中型建材及物流企業(yè)，綜合建材的品種包括鋼材、礦粉、水泥、石材、木材、建筑用砂、橋板及管樁預(yù)制品、碎石、石灰、煤炭、油品等產(chǎn)品大類。
某集團(tuán)（香港）實(shí)業(yè)有限公司現(xiàn)委托上海盛大金石投資咨詢有限公司提供項(xiàng)目前期論證和可行性研究，以作為項(xiàng)目立項(xiàng)與投資建設(shè)的參考。
1.3 泰州概況
國家衛(wèi)生城市——泰州地處江蘇省中部、長江下游北岸，是1996年7月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)組建的地級(jí)市，現(xiàn)轄靖江、泰興、姜堰、興化四市和海陵、高港兩區(qū)，總面積5793平方公里，總?cè)丝?03.6萬。建市以來，泰州經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得了巨大的成就，已經(jīng)發(fā)展成為長江三角洲地區(qū)工業(yè)發(fā)達(dá)、交通便捷、商貿(mào)繁榮的中心城市之一。2007年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1202.2億元，財(cái)政總收入211.4億元。
泰州處于沿海與長江“T”型產(chǎn)業(yè)帶結(jié)合部，東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟(jì)圈，南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟(jì)板塊，區(qū)位優(yōu)勢明顯。蘇中入江達(dá)海的5條重要航道在此交匯，以國家一類開放口岸泰州港為主體的內(nèi)河港口群初具規(guī)模；江陰大橋的建成通車、泰州大橋的開工建設(shè)，使得長江天塹變通途；新長鐵路、寧啟鐵路貫穿泰州境內(nèi)，泰州火車站6條始發(fā)黃金發(fā)線路可停靠63個(gè)城市；寧通高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路、328國道縱橫交錯(cuò)，域內(nèi)公鐵水、江海河大交通、大聯(lián)運(yùn)的格局基本形成。
工業(yè)經(jīng)濟(jì)是泰州的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和特色經(jīng)濟(jì)。擁有輕工、紡織、冶金、食品、建材等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，醫(yī)藥、機(jī)電、船舶、化工等四大優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，戴南不銹鋼、靖江微特電機(jī)、泰興減速機(jī)、姜堰五金等十大特色產(chǎn)業(yè)集群，新材料、新能源、電子信息及生物產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)。培育了銷售收入超過100億元的春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)、新世紀(jì)造船等大型企業(yè)集團(tuán)，陵光集團(tuán)、梅蘭集團(tuán)、林海集團(tuán)、興達(dá)鋼簾線公司等一批規(guī)模企業(yè)團(tuán)隊(duì)。中成藥、VC、鋼簾線、汽車零部件、離子膜燒堿等產(chǎn)量全國領(lǐng)先，空調(diào)、冰箱、微特電機(jī)、船舶成為全國重要的生產(chǎn)基地。以醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心，創(chuàng)成國家火炬計(jì)劃醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、國家科技興貿(mào)出口創(chuàng)新基地和國家生物產(chǎn)業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，全力打造“中國醫(yī)藥第一城”。
泰州外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。現(xiàn)有外商投資企業(yè)1200多家，實(shí)際利用外資累計(jì)35億美元。40多個(gè)國家和地區(qū)的客商來泰州投資興業(yè)，日本雅馬哈、久保田公司、韓國LG公司、瑞士魏德曼公司、荷蘭阿克蘇公司等世界著名跨國公司均已在泰州落戶。擁有自營進(jìn)出口權(quán)企業(yè)2200家，出口市場發(fā)展到170個(gè)國家和地區(qū)，出口產(chǎn)品1684個(gè)。全市外經(jīng)獲權(quán)企業(yè)18家，境外上市企業(yè)3家。全市8個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，其中5個(gè)沿江省級(jí)開發(fā)區(qū)完成開發(fā)62平方公里，有美、德、日、韓等30多個(gè)國家和地區(qū)的800多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)，總投資70多億美元。
1.4 參考案例之一：上海恒大陶瓷建材市場
上海恒大陶瓷建材市場坐落在浦東新區(qū)中心地段，位于楊高南路3298號(hào)。創(chuàng)建于1997年12月，建場10年來，以其優(yōu)越的地理位置，規(guī)范的管理和良好的服務(wù)，憑借浦東開發(fā)開放的持續(xù)發(fā)展、上海房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，市場步入了成熟期。現(xiàn)已成為一座大型、專業(yè)、配套的現(xiàn)代化綜合建材市場。市場目前占地800畝，其中，營業(yè)面積8萬平方米，倉儲(chǔ)面積12萬平方米。工商、稅務(wù)、銀行、通訊、保安、住所、餐飲、商務(wù)咨詢、運(yùn)輸、停車場等服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)備齊全。總投資額達(dá)2億元人民幣，市場年交易額達(dá)20億元人民幣。
經(jīng)營品種：陶瓷制品、衛(wèi)生潔具、木制品、水暖五金、廚具玻璃、家具、窗簾、布藝、家用電器、管材、石材、燈飾、油漆涂料及化學(xué)建材和新型綠色建材等裝飾材料。
市場1998年、1999年及2000年連續(xù)三年被評為上海市文明市場，2002年被評為浦東新區(qū)三星級(jí)市場，是滬上最具影響力的裝飾材料市場。
市場專門開設(shè)了83路區(qū)間車，從南碼頭直達(dá)市場。
1.5 參考案例之二：姜堰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)物流中心
隨著姜堰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)的不斷落戶，特別是華東最大的五金交易市場――華東五金城的開張，區(qū)內(nèi)企業(yè)的物流需求日漸增長。
開發(fā)區(qū)擬依托寧啟鐵路、寧靖鹽高速、新通揚(yáng)運(yùn)河、328國道的交通運(yùn)輸優(yōu)勢，在開發(fā)區(qū)火車站段面興建開發(fā)區(qū)物流中心，面積約200畝。
項(xiàng)目投資額3億元，預(yù)計(jì)年回報(bào)率15%。
1.6 參考案例之三：泰州市城北物流園區(qū)
泰州市城北物流園區(qū)是泰州市"833工程"之一，是江蘇省重點(diǎn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。
園區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積7.68平方公里，具有得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢。
在水運(yùn)方面：園區(qū)南臨新通揚(yáng)運(yùn)河，蘇中入江達(dá)海的五條航道在此交匯，從通揚(yáng)運(yùn)河經(jīng)引江河（新通揚(yáng)運(yùn)河到引江河僅1公里）直通長江黃金水道。
公路方面優(yōu)勢：江海高速從北部經(jīng)過。興泰公路北接江海高速公路，南接寧通、滬寧、寧靖鹽高速公路。
鐵路方面優(yōu)勢：寧啟鐵路貨運(yùn)站位于園區(qū)北部，鐵道線從園區(qū)北部通過。
航空方面優(yōu)勢：園區(qū)到淥口機(jī)場2小時(shí)，到虹橋機(jī)場2小時(shí)。距規(guī)劃中的蘇中機(jī)場僅半小時(shí)車程。
園區(qū)的發(fā)展定位是以鐵路貨運(yùn)站和內(nèi)河水運(yùn)碼頭為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代物流企業(yè)為依托，以物流信息平臺(tái)為支撐，以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和物流資源整合為手段，以降低物流成本、提高物流效率為方向，構(gòu)筑以生產(chǎn)資料和農(nóng)副產(chǎn)品集散為主的物流基地，建設(shè)集運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、加工、配送和信息服務(wù)為一體的現(xiàn)代物流中心。
園區(qū)目前擁有碼頭作業(yè)區(qū)42萬平方米，待開60萬平方米，標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)12萬平方米，鐵路貨運(yùn)裝卸作業(yè)區(qū)20萬平方米。
園區(qū)碼頭年吞吐量達(dá)300萬噸。園內(nèi)現(xiàn)有各類物流企業(yè)25家。
2007年，園區(qū)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入32億元，實(shí)現(xiàn)利稅3529萬元。
園區(qū)的總體布局:依托園區(qū)匯集鐵路、公路、水路及航空運(yùn)輸?shù)挠欣麠l件和區(qū)位優(yōu)勢，打造“七港、一站、一中心”的多式聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。
“七港”是沿新通揚(yáng)運(yùn)河建設(shè)6個(gè)專業(yè)碼頭作業(yè)區(qū)，沿鹵汀河建設(shè)1個(gè)專業(yè)碼頭作業(yè)區(qū);“一站”指完善鐵路貨運(yùn)站作業(yè)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，增強(qiáng)園區(qū)鐵路貨運(yùn)站優(yōu)勢。“一中心”指搭建物流信息平臺(tái)，建立多式聯(lián)運(yùn)中心。
集裝箱專用碼頭作業(yè)區(qū)是今年園區(qū)在建項(xiàng)目之一。
為使園區(qū)公路、鐵路、水路形成系統(tǒng)的物流鏈，充分利用泰州港即國家一類開放口岸的優(yōu)勢，增強(qiáng)寧啟鐵路泰州貨運(yùn)站的影響力，放大泰州港的輻射功能，園區(qū)擬建6號(hào)碼頭作業(yè)區(qū)、延伸園區(qū)內(nèi)陵光鐵路支線至6號(hào)碼頭，形成鐵、水聯(lián)運(yùn)的無縫對接。
該項(xiàng)目年吞吐能力達(dá)500萬噸，每年為腹地企業(yè)節(jié)約物流費(fèi)用1億多元，增加500個(gè)服務(wù)業(yè)就業(yè)崗位。同時(shí)，緩解公路運(yùn)輸壓力，帶動(dòng)貨運(yùn)站物流量增長。
2.研究對象
1)泰州經(jīng)濟(jì)圈綜合建材及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景
2)泰州地區(qū)現(xiàn)狀與發(fā)展前景
3)泰州地區(qū)綜合建材及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景
4)泰州某綜合建材物流園位特點(diǎn)
5)泰州某綜合建材物流園總體定位與發(fā)展戰(zhàn)略
6)泰州某綜合建材物流園功能定位與布局規(guī)劃
7)泰州某綜合建材物流園招商領(lǐng)域與招商目標(biāo)
8)泰州某綜合建材物流園招商策略與招商預(yù)測
9)泰州某綜合建材物流園投資估算與經(jīng)濟(jì)效益測評
10)泰州某綜合建材物流園投資風(fēng)險(xiǎn)分析與防范措施
3. 研究思路
3.1 項(xiàng)目目標(biāo)
按照現(xiàn)代物流系統(tǒng)規(guī)劃理論，結(jié)合投資方實(shí)際狀況和發(fā)展目標(biāo)，在充分調(diào)研和實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景、產(chǎn)業(yè)特征、產(chǎn)業(yè)模式、競爭狀況、地理?xiàng)l件、園區(qū)功能定位、區(qū)位優(yōu)勢、物流運(yùn)作方式、園區(qū)經(jīng)營模式、可能存在的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略等方面進(jìn)行科學(xué)論證。
本著因地制宜、前瞻性和經(jīng)濟(jì)合理性相結(jié)合的原則，在保證投資方當(dāng)前和未來一定時(shí)期的物流需求的前提下，對園區(qū)的建設(shè)規(guī)模進(jìn)行科學(xué)分析與論證，確保園區(qū)的經(jīng)濟(jì)、實(shí)用，既不出現(xiàn)運(yùn)轉(zhuǎn)緊張的情況，也不出現(xiàn)資源閑置的現(xiàn)象。在確定園區(qū)建設(shè)規(guī)模的基礎(chǔ)上，對物流園內(nèi)的功能布局進(jìn)行合理劃分。考慮到行業(yè)特點(diǎn)，物流園功能分區(qū)過程中將突出港口物流和水運(yùn)及其相關(guān)功能的重要地位，兼顧鐵路和公路運(yùn)輸，保證園區(qū)內(nèi)物料供應(yīng)的順暢和反應(yīng)快捷、減少物料的不合理流動(dòng)，在滿足市場需求的同時(shí)降低物流成本。
在對物流園區(qū)內(nèi)外部環(huán)境充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)行業(yè)市場特點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)前物流（中心）園區(qū)的一般經(jīng)營模式，在遵循市場規(guī)律對園區(qū)的運(yùn)營模式進(jìn)行科學(xué)定位。做到在自主經(jīng)營、保留核心業(yè)務(wù)的前提下適量招商，以維護(hù)物流園的綜合功能、完善配套服務(wù)，同時(shí)又使園區(qū)的綜合效益最大化。
提供物流人才的相關(guān)信息。
3.2 主要活動(dòng)
1)以泰州為主，結(jié)合周邊區(qū)域，對建材供需情況進(jìn)行調(diào)研評估，了解行業(yè)背景與市場規(guī)模，了解投資方內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，評估投資方產(chǎn)品的競爭能力及對周邊市場的輻射能力，確認(rèn)投資方的戰(zhàn)略規(guī)劃。
2)了解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況、物流網(wǎng)絡(luò)及物流流向情況，了解投資方對物流業(yè)務(wù)的需求，確定物流園輻射面與輻射能力。
3)對調(diào)研所取得的資料進(jìn)行科學(xué)分析，科學(xué)劃分園區(qū)的功能，突出港口、碼頭的重要地位。在此基礎(chǔ)上，合理定位物流園運(yùn)營模式。
4)預(yù)測物流園區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益及運(yùn)行過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并給出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對策。
5)對《項(xiàng)目投資規(guī)劃方案》擬訂稿進(jìn)行專門討論，分析解決方案的現(xiàn)實(shí)性、可行性及可能出現(xiàn)的問題，確定最終《項(xiàng)目投資規(guī)劃方案》。
