1. 項目背景
1.1 某某高速
某某高速是由河南高速公路發(fā)展有限責任公司作為主發(fā)起人，聯(lián)合華建交通經(jīng)濟開發(fā)中心、河南省高速公路實業(yè)開發(fā)公司、河南省交通規(guī)劃勘察設計院和河南公路港務局四家法人單位共同發(fā)起設立，主要從事高等級公路及大型獨立橋梁等交通基礎設施項目的投資和經(jīng)營管理。
某某高速旗下的主要經(jīng)營性資產(chǎn)為“一路一橋”，資產(chǎn)非常優(yōu)良，主營業(yè)務具有良好的成長空間。“一路”是指鄭州至漯河高速公路（以下簡稱鄭漯高速），“一橋”是指107國道鄭州黃河公路大橋及其南接線（以下簡稱黃河大橋）。
鄭漯高速北起鄭州市境內(nèi)的國道107線隴海鐵路立交橋，南止漯河市郾城李村，沿線經(jīng)鄭州、新鄭、許昌、漯河等地，全長142公里，全線雙向四車道全部控制出入口，按照交通部《公路工程技術指標》平原微丘區(qū)高速公路標準建設。
鄭漯高速是交通部規(guī)劃的國道主干線最重要的“一縱一橫”中京珠國道主干線河南省境內(nèi)的一段，同時，也是河南省高速公路網(wǎng)的主干線之一。
黃河大橋南起鄭州市花園口，北抵河南省新鄉(xiāng)市原陽縣馬莊，全長5,549．86米，大橋南接線為107國道西黃劉村至航海路交叉口段，公路里程約為19．432公里。
黃河大橋是107國道及京珠高速公路橫跨黃河的必經(jīng)運輸要道。
鄭漯高速和黃河大橋收費權經(jīng)營期限分別為30年和20年。
1.2 地產(chǎn)項目
某某高速現(xiàn)有三個地塊（以下簡稱：地產(chǎn)項目），分別屬于鄭石高速建設用地和鄭新黃河大橋建設用地；其中，兩個地塊位于高速公路服務區(qū)內(nèi)（鄭石起點、鄭新黃河大橋）、一個地塊位于高速公路服務區(qū)附近的旅游風景區(qū)內(nèi)（石人山）。
1.2.1 鄭石高速公路鄭石起點管理服務中心
該項目土地，位于鄭石高速起點連接線西側(cè)，鄭州市南四環(huán)、嵩山南路平交的西南角，總占地面積100.4畝，屬鄭石高速的建設用地。
一期項目建筑物占地1813.53m2，構筑物占地面積104 m2，道路廣場及停車場面積7800 m2，實際有效用地20畝左右，剩余80畝地待建設。
根據(jù)鄭州市2009年至2020年規(guī)劃草案，該塊土地未在鄭州市城市總體規(guī)劃范圍內(nèi)。
項目土地北連鄭州市黃郭路（原嵩山南路），北臨鄭州市南四環(huán)，與鄭州西南繞城高速公路、機場高速公路、京港澳高速公路連通，交通便利，地理位置優(yōu)越。
目前，嵩山南路改擴建工程已經(jīng)竣工通車，南四環(huán)的改擴建已經(jīng)完工；另一方面，鄭石高速公路車流量的日漸增多。
值得說明的是：在該項目土地的東北角是規(guī)劃中的南四環(huán)立交（據(jù)了解2009年底即將開工）位置，該立交會占用項目部分土地。
項目初步定位在開放式服務區(qū)的基礎上,開發(fā)超市和物流倉儲中心。
1.2.2 鄭新黃河大橋服務區(qū)
該項目土地，位于鄭新黃河大橋（即公鐵兩用橋）南岸約1公里處新107國道K729處的兩側(cè)，在賈魯河橋北600米，大賀莊村、小賀莊村之間，東側(cè)占地211.9畝(長580米，寬260米)，西側(cè)占地229.6畝(長760米，寬180米)，總計440.5畝，屬鄭新黃河大橋的建設用地。
根據(jù)鄭州市2009年至2020年規(guī)劃草案，該塊土地近期為生態(tài)某某。
項目土地橫穿107輔道，北連鄭州黃河大橋和正在修建的鄭新黃河大橋，南臨鄭東新區(qū)，南接鄭開大道（南距鄭開大道8公里），與鄭州南三環(huán)、四環(huán)、機場高速公路、京港澳高速公路連通，地理位置優(yōu)越。
初步定位在開放式服務區(qū)的基礎上,開發(fā)超市、物流倉儲中心和星級酒店。
1.2.3 石人山服務區(qū)北區(qū)
該項目土地位于鄭石高速石人山服務區(qū)北面，沙河北側(cè)。
占地229.65畝，屬鄭石高速的建設用地。連接鄭石高速，緊挨311、207國道，地處石人山旅游景區(qū)，升值潛力巨大。
因項目位置及環(huán)境局限，所以初步定位在星級度假酒店。
1.3 咨詢委托
某某高速地產(chǎn)項目目前正處于投資前期，需要對項目進行總體定位與功能規(guī)劃，明確經(jīng)營方式，進行財務測算和風險分析等。
商業(yè)策劃咨詢單位在業(yè)主初步開發(fā)定位的基礎上，針對各地塊的特點，參考國內(nèi)外類似案例的成功經(jīng)驗和相關教訓，分析預測地塊的市場需求，確定開發(fā)的建設內(nèi)容、規(guī)模與功能規(guī)劃，明確經(jīng)營方式，進行項目發(fā)展前景、財務測算和風險分析并提出相關開發(fā)策略建議等（若不認可某某高速的初步定位，可根據(jù)自己對項目地塊的基本狀況、周邊環(huán)境、所在區(qū)域整體經(jīng)濟環(huán)境及發(fā)展前景、項目所在區(qū)域相關行業(yè)現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展前景、項目區(qū)位環(huán)境和區(qū)域規(guī)劃等進行考察、研究后，獨立地做出對項目進行總體定位與功能、布局規(guī)劃，明確經(jīng)營、開發(fā)方式，進行項目發(fā)展前景、財務測算和風險分析等）。
最后做出項目總體定位與發(fā)展規(guī)劃結論。
受河南某某高速公路股份有限公司委托，由上海盛大金石投資咨詢有限公司為其進行地產(chǎn)項目總體定位與發(fā)展規(guī)劃，作為項目投資及運營管理等方面的依據(jù)和參考。
2. 研究對象
1)鄭石起點、鄭新黃河大橋及石人山服務區(qū)基本狀況調(diào)查（針對服務區(qū)常規(guī)功能規(guī)劃）
2)項目所在區(qū)域整體經(jīng)濟環(huán)境及發(fā)展前景（針對物流、商業(yè)和旅游功能規(guī)劃）
3)項目所在區(qū)域項目相關行業(yè)現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展前景（針對物流、商業(yè)和旅游功能規(guī)劃）
4)地產(chǎn)項目區(qū)位環(huán)境和區(qū)域規(guī)劃（針對鄭新黃河大橋地塊及石人山地塊）
5)河南某某高速公路股份有限公司資源狀況
6)可以借鑒的典型高速公路附近地產(chǎn)項目案例
7)地產(chǎn)項目總體定位與功能規(guī)劃
8)地產(chǎn)項目開發(fā)模式
9)地產(chǎn)項目經(jīng)營策略
10)地產(chǎn)項目發(fā)展前景
11)地產(chǎn)項目投資估算與經(jīng)濟效益測評
12)地產(chǎn)項目風險分析與防范措施
3. 研究思路
3.1 高速公路服務區(qū)內(nèi)項目規(guī)劃思路（主要針對服務區(qū)常規(guī)功能規(guī)劃）
1)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展
把鄭石起點服務區(qū)和鄭新黃河大橋服務區(qū)建設成功能齊全的綜合型中心服務區(qū)在滿足不斷上升的車流量帶來的服務需求和安全需求的同時，對拉動鄭州區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展速度、促進公路物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提高就業(yè)水平有著重要的現(xiàn)實意義。
2)沿線主要潛力城市
鄭石起點和鄭新黃河大橋服務區(qū)的建設不但要滿足相關技術指標的要求，同時也要考慮沿線主要潛力城市的發(fā)展，切合交通主動脈拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的思路，符合河南省在中部崛起的大環(huán)境要求。
3)公路物流、區(qū)間貿(mào)易及旅游產(chǎn)業(yè)
鄭石起點和鄭新黃河大橋服務區(qū)的建設可以滿足基于交通服務和安全的要求，也可以綜合考慮發(fā)展成河南公路物流、區(qū)間貿(mào)易及旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條的關鍵節(jié)點。
通過建立高速公路服務區(qū)綜合經(jīng)營模式，可以形成便利店、餐飲、油站、汽修、廣告等連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡。
隨著現(xiàn)代物流業(yè)的深入發(fā)展，高速公路服務區(qū)將成為發(fā)展物流業(yè)、客運中轉(zhuǎn)業(yè)及貨代的網(wǎng)點，并以此為基礎將連鎖經(jīng)營的網(wǎng)點、中心配送的網(wǎng)點向河南省各城市推展。
除了自身的發(fā)展，服務區(qū)也可以為大型連鎖企業(yè)進入鄭州區(qū)域市場提供強大的物流倉儲服務支撐。
3.2 高速公路服務區(qū)附近項目規(guī)劃思路（主要針對物流、商業(yè)和旅游功能規(guī)劃）
1)項目所在區(qū)域整體經(jīng)濟環(huán)境和項目相關行業(yè)的現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展前景研究，是總體定位與發(fā)展規(guī)劃的基礎；
2)適應與引導項目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場，是總體定位與發(fā)展規(guī)劃的前提；
3)定位協(xié)調(diào)、功能互補、體量平衡、系統(tǒng)組團，是總體定位與發(fā)展規(guī)劃的基本原則；
4)項目總體定位與發(fā)展規(guī)劃，要綜合考慮項目的建設進度、資金需求、融資計劃、資金使用、招商計劃與租售節(jié)奏。
