1.項目背景
1.1 某集團
某集團是經(jīng)營建材、房地產(chǎn)、軟件開發(fā)、生態(tài)園、國際投資、物資貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)的跨地區(qū)跨行業(yè)的集團化民營企業(yè)。現(xiàn)設有海華南機構，某華東機構、某集團（香港）實業(yè)有限公司三大管理機構。
集團目前主營業(yè)務為商品混凝土，最早由集團總裁楊先生于2001年6月26日注冊成立了深圳市某建材有限公司，后不斷發(fā)展狀大，現(xiàn)擁有16家子公司。
其中，深圳市某混凝土分公司和某坑梓混凝土分公司，分別有主機為意大利SICOMA3000/2000L型的全自動生產(chǎn)線（120M3/H）二條和主機為意大利SICOMA3000/4000L型的全自動生產(chǎn)線，年產(chǎn)商品混凝土120萬立方米，供貨范圍可覆蓋龍崗、寶安、羅湖、福田、大工業(yè)區(qū)等地。
布吉分公司、坑梓分公司都設置標準試驗室，都建立了完備的質量保障體系，實施了ISO14001環(huán)境管理體系認證。
公司現(xiàn)擁有混凝土行業(yè)國家最高資質---二級資質；擁有自主品牌---“某”商標。
于2005年8月建成投產(chǎn)的某（泰州）建材有限公司目前已成為長江三角洲蘇中地區(qū)最大的商品混凝土生產(chǎn)基地，另兩個位于江蘇境內(nèi)的預拌混凝土分公司某（宿遷）建材有限公司和泰州中海建材有限公司也即將建成投產(chǎn)。
宿遷市某置業(yè)有限公司開發(fā)的宿遷運河休閑廣場，建筑面積達23,000平方米，現(xiàn)已全面封頂。
1.2 咨詢委托
某集團（香港）實業(yè)有限公司計劃首期投資建設占地400余畝的集綜合建材碼頭、加工、交易、倉儲、配送及綜合服務于一體的多功能、綜合性專業(yè)化的綜合建材物流園區(qū)，該項目符合現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求和一站式經(jīng)營服務理念，是高運營管理水平的、輻射周邊地區(qū)的區(qū)域性綜合建材物流中心。
項目包括綜合碼頭裝運區(qū)、建材加工區(qū)、倉儲交易區(qū)、配套服務區(qū)，以及室外填方、主次干道、廣場、停車場、綠化、電氣工程、給排水工程等配套設施。
項目充分利用內(nèi)河運輸及碼頭裝運優(yōu)勢，建成后將聚集各種大中型建材及物流企業(yè)，綜合建材的品種包括鋼材、礦粉、水泥、石材、木材、建筑用砂、橋板及管樁預制品、碎石、石灰、煤炭、油品等產(chǎn)品大類。
某集團（香港）實業(yè)有限公司現(xiàn)委托上海盛大金石投資咨詢有限公司提供項目前期論證和可行性研究，以作為項目立項與投資建設的參考。
1.3 泰州概況
國家衛(wèi)生城市——泰州地處江蘇省中部、長江下游北岸，是1996年7月經(jīng)國務院批準組建的地級市，現(xiàn)轄靖江、泰興、姜堰、興化四市和海陵、高港兩區(qū)，總面積5793平方公里，總人口503.6萬。建市以來，泰州經(jīng)濟和社會發(fā)展取得了巨大的成就，已經(jīng)發(fā)展成為長江三角洲地區(qū)工業(yè)發(fā)達、交通便捷、商貿(mào)繁榮的中心城市之一。2007年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1202.2億元，財政總收入211.4億元。
泰州處于沿海與長江“T”型產(chǎn)業(yè)帶結合部，東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟圈，南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟板塊，區(qū)位優(yōu)勢明顯。蘇中入江達海的5條重要航道在此交匯，以國家一類開放口岸泰州港為主體的內(nèi)河港口群初具規(guī)模；江陰大橋的建成通車、泰州大橋的開工建設，使得長江天塹變通途；新長鐵路、寧啟鐵路貫穿泰州境內(nèi)，泰州火車站6條始發(fā)黃金發(fā)線路可停靠63個城市；寧通高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路、328國道縱橫交錯，域內(nèi)公鐵水、江海河大交通、大聯(lián)運的格局基本形成。
工業(yè)經(jīng)濟是泰州的主導產(chǎn)業(yè)和特色經(jīng)濟。擁有輕工、紡織、冶金、食品、建材等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，醫(yī)藥、機電、船舶、化工等四大優(yōu)勢主導產(chǎn)業(yè)，戴南不銹鋼、靖江微特電機、泰興減速機、姜堰五金等十大特色產(chǎn)業(yè)集群，新材料、新能源、電子信息及生物產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)。培育了銷售收入超過100億元的春蘭集團、揚子江藥業(yè)集團、新世紀造船等大型企業(yè)集團，陵光集團、梅蘭集團、林海集團、興達鋼簾線公司等一批規(guī)模企業(yè)團隊。中成藥、VC、鋼簾線、汽車零部件、離子膜燒堿等產(chǎn)量全國領先，空調(diào)、冰箱、微特電機、船舶成為全國重要的生產(chǎn)基地。以醫(yī)藥高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心，創(chuàng)成國家火炬計劃醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、國家科技興貿(mào)出口創(chuàng)新基地和國家生物產(chǎn)業(yè)高技術產(chǎn)業(yè)基地，全力打造“中國醫(yī)藥第一城”。
泰州外向型經(jīng)濟發(fā)展迅速。現(xiàn)有外商投資企業(yè)1200多家，實際利用外資累計35億美元。40多個國家和地區(qū)的客商來泰州投資興業(yè)，日本雅馬哈、久保田公司、韓國LG公司、瑞士魏德曼公司、荷蘭阿克蘇公司等世界著名跨國公司均已在泰州落戶。擁有自營進出口權企業(yè)2200家，出口市場發(fā)展到170個國家和地區(qū)，出口產(chǎn)品1684個。全市外經(jīng)獲權企業(yè)18家，境外上市企業(yè)3家。全市8個省級開發(fā)區(qū)，其中5個沿江省級開發(fā)區(qū)完成開發(fā)62平方公里，有美、德、日、韓等30多個國家和地區(qū)的800多個項目進區(qū)，總投資70多億美元。
1.4 參考案例之一：上海恒大陶瓷建材市場
上海恒大陶瓷建材市場坐落在浦東新區(qū)中心地段，位于楊高南路3298號。創(chuàng)建于1997年12月，建場10年來，以其優(yōu)越的地理位置，規(guī)范的管理和良好的服務，憑借浦東開發(fā)開放的持續(xù)發(fā)展、上海房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，市場步入了成熟期。現(xiàn)已成為一座大型、專業(yè)、配套的現(xiàn)代化綜合建材市場。市場目前占地800畝，其中，營業(yè)面積8萬平方米，倉儲面積12萬平方米。工商、稅務、銀行、通訊、保安、住所、餐飲、商務咨詢、運輸、停車場等服務機構和設備齊全。總投資額達2億元人民幣，市場年交易額達20億元人民幣。
經(jīng)營品種：陶瓷制品、衛(wèi)生潔具、木制品、水暖五金、廚具玻璃、家具、窗簾、布藝、家用電器、管材、石材、燈飾、油漆涂料及化學建材和新型綠色建材等裝飾材料。
市場1998年、1999年及2000年連續(xù)三年被評為上海市文明市場，2002年被評為浦東新區(qū)三星級市場，是滬上最具影響力的裝飾材料市場。
市場專門開設了83路區(qū)間車，從南碼頭直達市場。
1.5 參考案例之二：姜堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)物流中心
隨著姜堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)的不斷落戶，特別是華東最大的五金交易市場――華東五金城的開張，區(qū)內(nèi)企業(yè)的物流需求日漸增長。
開發(fā)區(qū)擬依托寧啟鐵路、寧靖鹽高速、新通揚運河、328國道的交通運輸優(yōu)勢，在開發(fā)區(qū)火車站段面興建開發(fā)區(qū)物流中心，面積約200畝。
項目投資額3億元，預計年回報率15%。
1.6 參考案例之三：泰州市城北物流園區(qū)
泰州市城北物流園區(qū)是泰州市"833工程"之一，是江蘇省重點現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)。
園區(qū)規(guī)劃建設面積7.68平方公里，具有得天獨厚的交通優(yōu)勢。
在水運方面：園區(qū)南臨新通揚運河，蘇中入江達海的五條航道在此交匯，從通揚運河經(jīng)引江河（新通揚運河到引江河僅1公里）直通長江黃金水道。
公路方面優(yōu)勢：江海高速從北部經(jīng)過。興泰公路北接江海高速公路，南接寧通、滬寧、寧靖鹽高速公路。
鐵路方面優(yōu)勢：寧啟鐵路貨運站位于園區(qū)北部，鐵道線從園區(qū)北部通過。
航空方面優(yōu)勢：園區(qū)到淥口機場2小時，到虹橋機場2小時。距規(guī)劃中的蘇中機場僅半小時車程。
園區(qū)的發(fā)展定位是以鐵路貨運站和內(nèi)河水運碼頭為基礎，以現(xiàn)代物流企業(yè)為依托，以物流信息平臺為支撐，以產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和物流資源整合為手段，以降低物流成本、提高物流效率為方向，構筑以生產(chǎn)資料和農(nóng)副產(chǎn)品集散為主的物流基地，建設集運輸、倉儲、加工、配送和信息服務為一體的現(xiàn)代物流中心。
園區(qū)目前擁有碼頭作業(yè)區(qū)42萬平方米，待開60萬平方米，標準倉儲12萬平方米，鐵路貨運裝卸作業(yè)區(qū)20萬平方米。
園區(qū)碼頭年吞吐量達300萬噸。園內(nèi)現(xiàn)有各類物流企業(yè)25家。
2007年，園區(qū)實現(xiàn)營業(yè)收入32億元，實現(xiàn)利稅3529萬元。
園區(qū)的總體布局:依托園區(qū)匯集鐵路、公路、水路及航空運輸?shù)挠欣麠l件和區(qū)位優(yōu)勢，打造“七港、一站、一中心”的多式聯(lián)運網(wǎng)絡。
“七港”是沿新通揚運河建設6個專業(yè)碼頭作業(yè)區(qū)，沿鹵汀河建設1個專業(yè)碼頭作業(yè)區(qū);“一站”指完善鐵路貨運站作業(yè)區(qū)基礎設施，增強園區(qū)鐵路貨運站優(yōu)勢。“一中心”指搭建物流信息平臺，建立多式聯(lián)運中心。
集裝箱專用碼頭作業(yè)區(qū)是今年園區(qū)在建項目之一。
為使園區(qū)公路、鐵路、水路形成系統(tǒng)的物流鏈，充分利用泰州港即國家一類開放口岸的優(yōu)勢，增強寧啟鐵路泰州貨運站的影響力，放大泰州港的輻射功能，園區(qū)擬建6號碼頭作業(yè)區(qū)、延伸園區(qū)內(nèi)陵光鐵路支線至6號碼頭，形成鐵、水聯(lián)運的無縫對接。
該項目年吞吐能力達500萬噸，每年為腹地企業(yè)節(jié)約物流費用1億多元，增加500個服務業(yè)就業(yè)崗位。同時，緩解公路運輸壓力，帶動貨運站物流量增長。
2.研究對象
1)泰州經(jīng)濟圈綜合建材及相關行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景
2)泰州地區(qū)現(xiàn)狀與發(fā)展前景
3)泰州地區(qū)綜合建材及相關行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景
4)泰州某綜合建材物流園位特點
5)泰州某綜合建材物流園總體定位與發(fā)展戰(zhàn)略
6)泰州某綜合建材物流園功能定位與布局規(guī)劃
7)泰州某綜合建材物流園招商領域與招商目標
8)泰州某綜合建材物流園招商策略與招商預測
9)泰州某綜合建材物流園投資估算與經(jīng)濟效益測評
10)泰州某綜合建材物流園投資風險分析與防范措施
3. 研究思路
3.1 項目目標
按照現(xiàn)代物流系統(tǒng)規(guī)劃理論，結合投資方實際狀況和發(fā)展目標，在充分調(diào)研和實地勘察的基礎上，從區(qū)域經(jīng)濟背景、產(chǎn)業(yè)特征、產(chǎn)業(yè)模式、競爭狀況、地理條件、園區(qū)功能定位、區(qū)位優(yōu)勢、物流運作方式、園區(qū)經(jīng)營模式、可能存在的風險及風險規(guī)避策略等方面進行科學論證。
本著因地制宜、前瞻性和經(jīng)濟合理性相結合的原則，在保證投資方當前和未來一定時期的物流需求的前提下，對園區(qū)的建設規(guī)模進行科學分析與論證，確保園區(qū)的經(jīng)濟、實用，既不出現(xiàn)運轉緊張的情況，也不出現(xiàn)資源閑置的現(xiàn)象。在確定園區(qū)建設規(guī)模的基礎上，對物流園內(nèi)的功能布局進行合理劃分。考慮到行業(yè)特點，物流園功能分區(qū)過程中將突出港口物流和水運及其相關功能的重要地位，兼顧鐵路和公路運輸，保證園區(qū)內(nèi)物料供應的順暢和反應快捷、減少物料的不合理流動，在滿足市場需求的同時降低物流成本。
在對物流園區(qū)內(nèi)外部環(huán)境充分調(diào)研的基礎上，根據(jù)行業(yè)市場特點，結合當前物流（中心）園區(qū)的一般經(jīng)營模式，在遵循市場規(guī)律對園區(qū)的運營模式進行科學定位。做到在自主經(jīng)營、保留核心業(yè)務的前提下適量招商，以維護物流園的綜合功能、完善配套服務，同時又使園區(qū)的綜合效益最大化。
提供物流人才的相關信息。
3.2 主要活動
1)以泰州為主，結合周邊區(qū)域，對建材供需情況進行調(diào)研評估，了解行業(yè)背景與市場規(guī)模，了解投資方內(nèi)外部經(jīng)濟環(huán)境，評估投資方產(chǎn)品的競爭能力及對周邊市場的輻射能力，確認投資方的戰(zhàn)略規(guī)劃。
2)了解當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況、物流網(wǎng)絡及物流流向情況，了解投資方對物流業(yè)務的需求，確定物流園輻射面與輻射能力。
3)對調(diào)研所取得的資料進行科學分析，科學劃分園區(qū)的功能，突出港口、碼頭的重要地位。在此基礎上，合理定位物流園運營模式。
4)預測物流園區(qū)的經(jīng)濟效益及運行過程中可能存在的風險，并給出規(guī)避風險的對策。
5)對《項目投資規(guī)劃方案》擬訂稿進行專門討論，分析解決方案的現(xiàn)實性、可行性及可能出現(xiàn)的問題，確定最終《項目投資規(guī)劃方案》。
