1. 項(xiàng)目背景
　　 1.1 南陽(yáng)某某大市場(chǎng)一期簡(jiǎn)介
　　 南陽(yáng)某某大市場(chǎng)由南陽(yáng)某某某某置業(yè)有限公司投資興建，位于河南南陽(yáng)市百里奚路北段，總體規(guī)劃用地面積1,562.6畝，整體工程按照“超前性，新理念，高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)”的要求，建設(shè)成布局合理、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化商品交易中心、物流中心和倉(cāng)儲(chǔ)加工配送中心。
　　 南陽(yáng)某某大市場(chǎng)是全國(guó)某某事業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目、河南省和南陽(yáng)市重點(diǎn)工程，屬河南省規(guī)劃的四大商貿(mào)物流中心之一，也是南陽(yáng)市唯一的最大的綜合性商貿(mào)市場(chǎng)。
　　 南陽(yáng)某某大市場(chǎng)交通便利，東臨百里奚路通到312國(guó)道、南邊光武路接北京大道、北臨張衡西路，是豫鄂陜周邊區(qū)域最大的產(chǎn)權(quán)式、多功能、一站式綜合市場(chǎng)，是南陽(yáng)周邊地區(qū)商貿(mào)物流中心、商品集散中心。
　　 1.2 南陽(yáng)某某大市場(chǎng)一期開(kāi)業(yè)
　　 2008年8月26日，南陽(yáng)某某大市場(chǎng)（一期工程）隆重開(kāi)業(yè)。
　　 南陽(yáng)某某大市場(chǎng)為南陽(yáng)市第二屆"兩節(jié)一會(huì)"在滬招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，由浙江德力西集團(tuán)、安徽南翔集團(tuán)、北京物美商業(yè)集團(tuán)、河北新奧集團(tuán)聯(lián)合投資，南陽(yáng)某某某某置業(yè)公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)發(fā)展，為全國(guó)某某事業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目、河南省重點(diǎn)建設(shè)的9個(gè)綜合物流園區(qū)之一、南陽(yáng)市重點(diǎn)工程。
　　 該市場(chǎng)總規(guī)劃用地面積1,562.6畝，總投資15億元。
　　 工程分三期開(kāi)發(fā)建設(shè)，其中一期工程于2005年12月26日開(kāi)工建設(shè)，總投資為4億元，總占地面積399畝，總建筑面積27萬(wàn)平方米，主要由1,496套標(biāo)準(zhǔn)商鋪、126套沿街商鋪、13,510平方米臨街建筑以及1,312個(gè)停車位組成，分為汽配區(qū)、五金機(jī)電區(qū)、針紡百貨區(qū)、鞋業(yè)區(qū)和綜合經(jīng)營(yíng)區(qū)。
　　 1.3 南陽(yáng)某某大市場(chǎng)一期開(kāi)業(yè)一周年暨二期開(kāi)發(fā)啟動(dòng)
　　 2009年8月26日上午，南陽(yáng)某某大市場(chǎng)開(kāi)業(yè)一周年慶典暨二期開(kāi)發(fā)啟動(dòng)儀式隆重舉行，并為同時(shí)啟用的“某某汽配會(huì)員通積分卡”揭牌。
　　 南陽(yáng)某某大市場(chǎng)是南陽(yáng)第二屆“兩節(jié)一會(huì)”招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目，由南陽(yáng)某某某某置業(yè)有限公司興建。一期占地面積399畝，建筑面積27萬(wàn)平方米，其中，標(biāo)準(zhǔn)商鋪79棟1,496套，于2008年8月26日開(kāi)業(yè)。
　　 經(jīng)過(guò)一年的培育和發(fā)展，目前市場(chǎng)商鋪入駐率已達(dá)95%以上，入駐商戶1,500余家，經(jīng)營(yíng)品種以汽配、針紡百貨、鞋類、童裝、五金機(jī)電等為主，為豫西南最大綜合批發(fā)市場(chǎng)。
　　 2009年8月12日，南陽(yáng)市、臥龍區(qū)政府在杭州與德力西集團(tuán)正式簽訂了南陽(yáng)某某二期近300畝土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)協(xié)議。南陽(yáng)某某二期的開(kāi)發(fā)，必將推動(dòng)南陽(yáng)城市框架進(jìn)一步拉大，臥龍區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。
　　 1.4 河南南陽(yáng)（略）
　　 1.5 咨詢委托
　　 南陽(yáng)某某大市場(chǎng)二期項(xiàng)目處于建設(shè)前期，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體定位與功能規(guī)劃，明確經(jīng)營(yíng)方式，進(jìn)行財(cái)務(wù)測(cè)算和風(fēng)險(xiǎn)分析等。
　　 受南陽(yáng)某某某某置業(yè)有限公司委托，由上海盛大金石投資咨詢有限公司為其進(jìn)行南陽(yáng)某某大市場(chǎng)二期總體定位及發(fā)展規(guī)劃，作為項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理等方面的依據(jù)和參考。
　　 盛大金石操作過(guò)多個(gè)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括香江某某大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)診斷（山東聊城）、武進(jìn)區(qū)CBD規(guī)劃（江蘇常州）、朵云軒藝術(shù)中心規(guī)劃（上海徐匯）、祥騰財(cái)富廣場(chǎng)可行性研究（上海閘北）、黎明國(guó)際酒店群規(guī)劃（遼寧沈陽(yáng)）、東方希望大廈規(guī)劃（上海浦東）等相關(guān)案例，具備執(zhí)行此咨詢項(xiàng)目的專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。
　　 2. 研究對(duì)象
　　 1) 南陽(yáng)市及項(xiàng)目所在區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展前景
　　 2) 南陽(yáng)市及項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展前景
　　 3) 南陽(yáng)某某大市場(chǎng)二期項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境和區(qū)域規(guī)劃
　　 4) 南陽(yáng)某某某某置業(yè)有限公司資源狀況
　　 5) 可以借鑒的典型商貿(mào)物流項(xiàng)目案例
　　 6) 南陽(yáng)某某大市場(chǎng)二期項(xiàng)目總體定位與功能規(guī)劃
　　 7) 南陽(yáng)某某大市場(chǎng)二期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式
　　 8) 南陽(yáng)某某大市場(chǎng)二期項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略
　　 9) 南陽(yáng)某某大市場(chǎng)二期項(xiàng)目發(fā)展前景
　　 10) 南陽(yáng)某某大市場(chǎng)二期項(xiàng)目投資估算與經(jīng)濟(jì)效益測(cè)評(píng)
　　 11) 南陽(yáng)某某大市場(chǎng)二期項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與防范措施
　　 12) 南陽(yáng)某某大市場(chǎng)二期總體定位及發(fā)展規(guī)劃結(jié)論
　　 3. 規(guī)劃思路
　　 1) 南陽(yáng)市及項(xiàng)目所在區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和項(xiàng)目相關(guān)行業(yè)的現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展前景研究，是投資規(guī)劃研究的基礎(chǔ)；
　　 2) 適應(yīng)與引導(dǎo)南陽(yáng)及項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，是投資規(guī)劃研究的前提；
　　 3) 定位協(xié)調(diào)、功能互補(bǔ)、體量平衡、系統(tǒng)組團(tuán)，是投資規(guī)劃研究的基本原則；
　　 4) 綜合考慮項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、資金需求、融資計(jì)劃、資金使用、招商計(jì)劃與租售節(jié)奏。
　　盛大金石咨詢公司應(yīng)邀為客戶提供了《河南南陽(yáng)某某某某置業(yè)有限公司南陽(yáng)某某大市場(chǎng)二期投資規(guī)劃》，盛大金石專業(yè)提供項(xiàng)目投資規(guī)劃、募投項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、產(chǎn)業(yè)和物流園區(qū)規(guī)劃、商業(yè)和旅游地產(chǎn)規(guī)劃、投行業(yè)務(wù)（企業(yè)并購(gòu)與融資）、營(yíng)銷咨詢、管理咨詢、國(guó)際商務(wù)咨詢等服務(wù)。